Ищу квартиру на этапе котлована

От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию проходит от года-полутора (панельные типовые дома) до 2-3 лет.

В лучшем случае строительство будет завершено в срок или с небольшим опозданием. Как правило, купить квартиру в новостройке требует терпения и понимания, которое проявляют дольщики, если задержка не превышает полугода от заявленной в договоре даты. Иногда строительная компания в договорах указывает срок сдачи дома с запасом в несколько месяцев. Если стройка зависает надолго, что, к счастью, случается все реже, решить проблемы помогает активность дольщиков с созданием инициативной группы по контактам с руководством компании-застройщика, обращениями в администрацию и местную прокуратуру, в суд и СМИ. Многие проблемные проекты были успешно доведены до конца благодаря настойчивости соинвесторов.

После сдачи дома в эксплуатацию ему присваивают почтовый адрес, специалисты БТИ производят обмеры квартир и изготавливают техпаспорта квартир. Если площадь квартиры по результатам обмеров больше проектной, то разницу должен оплатить дольщик, если меньше — компенсацию покупателю квартиры выплачивает застройщик, хотя добиваться этого иногда приходится через суд.

Примерно через 1,5-3 месяца покупателям начинают выдавать ключи и приглашают на приемку квартиры с подписанием акта приема-передачи. На этом этапе важно выявить все недоделки и дефекты, чтобы застройщик их устранил в трехмесячный срок. Самый лучший вариант — не пожалеть денег и пригласить эксперта от независимой строительной компании, который поможет оформить приложение к акту с перечнем всех недоделок. Если претензий нет, то акт приема-передачи подписывается без приложения. По закону неучтенные или незамеченные дефекты должны быть устранены в пятилетний гарантийный срок.

С момента подписания акта приема-передачи, если иное не указано в ДДУ, дольщик берет на себя оплату коммунальных платежей.

Оформление квартиры в собственность, ремонт и переезд

Квартира оформляется в собственность дольщика на основе решения о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры. Обычно документы оформляет застройщик или уполномоченная компания. Стоимость услуг или включается в первоначальную сумму (оформление ДДУ + оформление квартиры в собственность), или взимается отдельно, в пределах 20-50 тыс. руб. Срок оформления — около 1-1,5 месяцев.

Начинать ремонт желательно после получения свидетельства о собственности на квартиру, чтобы избежать возможных накладок. В процессе оформления могут понадобиться дополнительные обмеры БТИ, застройщик будет проводить работы по устранению недоделок. На практике покупатели нередко начинают ремонт и въезжают в квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию, а иногда и до того, по устному разрешению застройщика. Однако правильная последовательность действий приносит результат.

Итак, самое главное при покупке квартиры в новостройке на этапе котлована — это сделать правильный выбор дома во всех отношениях: лучшее место, лучшее соотношение цены и качества, лучший застройщик. Для этого важно провести тщательный анализ информации об объекте, изучить цены на аналогичные квартиры и количество предложений в районе. Если купить квартиру от застройщика в качестве инвестиции, то каждое выигрышное преимущество квартиры увеличит ее ликвидность и доход. Если купить квартиру для себя, то важнее становится репутация и опыт застройщика, когда минимален риск столкнуться с долгостроем или некачественно построенным домом, но меньше и рост цены на квартиру в процессе строительства. Для того чтобы максимально снизить юридические и инженерно-строительные риски, можно воспользоваться услугами профессионалов и заказать правовую экспертизу выбранной новостройки и независимую техническую экспертизу проектной документации.